En ce début 2014, racheter son prêt reste totalement d’actualité. Les taux proposés par les banques se maintiennent à des niveaux toujours aussi bas et selon la qualité du dossier, nous arrivons encore à négocier des remises… Emprunter n’a jamais été aussi intéressant !
Il est possible de bénéficier de ces excellentes conditions commerciales pour renégocier, voire racheter son prêt immobilier en cours.
Attention cependant à ne rien oublier en route lorsque vous faites votre calcul !
En effet, racheter son prêt, ce n’est pas simplement dire :
« J’ai souscrit un prêt de 200.000 € sur 20 ans, il y a 3 ans. Il me reste 178.873 € sur 17 ans au taux de 3.85%, je refais un nouveau prêt de 178.873 € sur 17 ans à 3%. Je passe de 1.196 à 1.120 € / mois ! »
Non, ce n’est définitivement pas aussi simple ! Pourquoi ? Réponse en quelques lignes…
Tout d’abord, il est fort probable que la banque que vous quittez vous applique une pénalité de remboursement anticipé, matérialisée par des Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA). Vous avez peut-être en tête la notion de « 3% de pénalités », mais la clause complète est habituellement rédigée ainsi : « Un semestre d’intérêts dans la limite de 3% du capital restant dû ». En Français, cela signifie que la banque plafonnera ses IRA à 3% du capital repris, mais qu’elle calcule à la base un semestre d’intérêts. Un semestre étant la moitié d’une année, il suffit donc de rajouter la moitié du taux actuel de votre emprunt.
Dans notre exemple à 3.85%, la pénalité sera donc de 1.925%. En Euros, 178.873 € x 1.925% = 3.443 €.
Il y a également des frais assez régulièrement oubliés : les frais de mainlevée hypothécaire. Rappelez-vous, à l’époque, votre banque avait souscrit une garantie pour votre prêt. Soit via une de caution (Crédit Logement, CASDEN, SACCEF, CAMCA, AGPM, etc…), soit une garantie réelle, dite hypothécaire. Et bien, s’il s’agissait d’une garantie réelle, il y a cette inscription hypothécaire à annuler auprès du Trésor Public. Votre notaire se chargera de l’opération moyennant….. environ 0.6% du montant initial du prêt !
Dans notre exemple, si le prêt initial était de 200.000 €, alors les frais à rajouter s’élèvent à 200.000 x 0.60% = 1.200 €.
Les fonds nécessaires pour le rachat sont donc le capital initial, les IRA et les frais de mainlevée, soit dans notre exemple 178.873 + 3.443 + 1.200 = 183.516 €.
A cela, il faut rajouter les frais de la nouvelle garantie à mettre en place pour ce nouveau prêt. Ainsi, il s’agira soit d’une hypothèque ou d’une caution. Au plus cher (une hypothèque), cela coûtera 2.500 € pour garantir 183.516 €.
ENFIN, nous y sommes. Le coût réel pour racheter son prêt sera de 183.516 + 2.500 = 186.016 €.
Oui, au départ, le prêt est de 178.873 € et cela nous coûte 186.016 € si on souhaite le faire racheter par une nouvelle banque.
7.143 € de frais, ce n’est pas neutre ! Surtout, ne sous-estimez le coût réel de la mise en place du nouveau prêt. Notre page dédiée au rachat de prêt intègre d’office tous ces critères afin de permettre un calcul réaliste du coût de votre opération.
Ainsi donc, vous payez aujourd’hui 1.196 € hors assurances sur votre prêt de 200.000 €, initialement souscrit au taux de 3.85% sur une durée de 20 ans. Il reste 17 ans. Il existe 2 stratégies pour votre futur prêt que nous allons détailler.
- conserver la même durée en essayant de baisser au maximum la mensualité
- conserver la même mensualité et essayer de gagner sur la durée.
Comparons !
- Aujourd’hui, il est donc possible de souscrire un prêt à un taux fixe de 2.75% sur 17 ans. Le nouveau prêt de 175.846 € proposera une mensualité de 1.142 €. L’économie sera de 54 € tous les mois. Sur 17 ans, cette économie mensuelle de 54 € répétée sur 204 mois va générer une économie totale de 11.016 €.
- L’autre calcul consiste à conserver la même mensualité et réduire la durée. Ainsi, en ne changeant rien à ses habitudes et en continuant à payer 1.196 € / mois, le prêt peut être raccourci à 16 ans au lieu de 17 ans avec un taux fixe de 2.70%. Une année économisée à 1.196 € / mois générera ainsi une économie 14.352 €. Encore plus intéressant !
A vos calculs et si vous voulez en savoir plus, discutons-en !
Article top mais beaucoup trop de savants calculs. Les moins dégourdis comme moi peuvent faire ce genre de calculs sur des simulateurs ou des comparateurs.
Rassurez-vous, nos clients savent compter. Et puis ils disposent de nombreuses calculettes sur ce site pour faire leurs propres simulations.
Et l’objectif de l’article est justement de démontrer que derrière les jolis taux du moment peuvent se cacher énormément de frais qui plombent la pertinence d’un rachat.