FaQ : vos questions, nos réponses

 

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  • IOBSP ?

Le courtage en financement est une profession réglementée. A ce titre, les professionnels souhaitant proposer et distribuer des solutions de financement doivent être immatriculés auprès d’un registre national, l’ORIAS, en qualité d’Intermédiaire en Opération de Banque & Service de Paiement : IOBSP.

Cet agrément est obtenu grâce une expérience professionnelle, des diplômes reconnus ou des formations professionnelles spécifiques.

  • Faire appel à un courtier, combien ça coûte ?

Le courtage de financement est une profession réglementée. Tous les professionnels sont enregistrés auprès d’un organisme de supervision. Il s’agit du registre ORIAS (http://www.orias.fr).

Une des obligations légales a trait à la rémunération : aucune somme d’argent ne peut être exigée avant la réalisation effective du prêt. Ainsi, les honoraires versés ne le seront qu’à une seule condition : que votre prêt soit effectivement débloqué.

Toutes nos conditions commerciales sont portées sur le mandat de recherche de financement qui matérialise notre partenariat.

Les honoraires rentrent dans le calcul du TEG du prêt.

  • Les frais de notaire

Dans le langage courant, nous appelons à tort les frais d’acquisition les « frais de notaire ». Ces frais sont constitués de taxes (dans une très grande proportion), de débours (frais administratifs engagés par l’opération) et enfin de la rémunération du notaire. Il y a donc 3 éléments qui déterminent le montant total de ces frais.

Ces montants sont par ailleurs fixés par décret et sont strictement réglementés.

Le montant total des frais est déterminé en fonction du prix d’acquisition du bien. C’est pourquoi la notion la plus juste est bien « frais d’acquisition » et non « frais de notaire » (à distinguer des « frais d’agence » qui servent intégralement à rémunérer l’agence immobilière).

Les taxes sont prélevées au profit de l’Etat et des différentes collectivités locales (qui représentent environ 5% du prix de vente), les débours servent à financer les différents documents administratifs nécessaires à la réalisation de la vente (cadastre, bureau des hypothèques, urbanisme, etc… qui représentent environ 1% du prix de vente) et enfin la rémunération du notaire sert à financer l’activité de l’office notarial et à rémunérer le notaire à proprement parler (qui représente environ 1.33% du prix de vente). C’est pourquoi nous considérons, par raccourci, que les frais de notaire représentent environ 7,5% du prix d’acquisition du bien.

Il existe cependant le régime dit des « frais de notaire réduits » dès lors que l’acquisition porte sur un bien neuf (achat sur plans en VEFA, bien neuf livré par promoteur ou constructeur, ou un bien neuf récemment livré qui n’a jamais été habité). Dans ce régime, le montant des taxes d’Etat évolue fortement en faveur de l’acquéreur, puisque le montant définitif s’établira aux alentours de 1%. Les autres frais seront inchangés.

Ces montants sont pour partie évolutifs, c’est à dire proportionnels. D’autres sont fixes. Nous vous invitons à consulter la chambre des notaires pour réaliser une estimation précise des frais d’acquisition de votre projet.

  • Banque généraliste ou spécialiste, qu’est-ce qui change pour moi ?

Une banque généraliste propose l’ensemble des services bancaires que l’on connaît au quotidien : ouverture de compte, obtention d’un chéquier ou d’une carte de paiement, consultation des comptes sur Internet, possibilité de souscrire des contrats d’épargne, des prêts personnels, automobiles ou immobiliers, etc… Une banque généraliste est la banque de tous les projets.

Une banque spécialiste ne propose qu’une partie des solutions bancaires. Vous aurez par exemple des banques spécialistes des crédits à la consommation, d’autres spécialisées dans le prêt immobilier ou enfin d’autres dans la consolidation de crédit. Il est ainsi possible de souscrire une offre auprès d’une banque spécialiste tout en restant client d’une banque généraliste. Vous n’avez pas l’obligation de changer de banque pour chaque nouveau projet.

A chaque projet, sa banque !

  • Le TEG, de quoi s’agit-il ?

Le TEG, ou Taux Effectif Global, est un taux qui intègre tous les frais obligatoires rattachés au prêt. Ainsi, l’article  L313-1 du Code de la consommation,  précise que « pour la détermination du taux effectif global du prêt (…) sont ajoutés aux intérêts les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l’octroi du prêt ».

Ce taux vous permettra de comparer le coût réel de chaque proposition de financement.

  • Le prêt employeur

Si vous êtes salarié d’une entreprise d’au moins 10 salariés, vous avez droit au dispositif du prêt employeur. Ce prêt est à la fois soumis à l’acceptation de l’employeur et de l’organisme prêteur. Généralement, il s’agit d’un prêt à un taux compris entre 1 & 2% (le fameux « 1% Logement ») qui permet de compléter le prêt principal pour l’acquisition d’une résidence principale ou des travaux au sein de la résidence principal.

  •  Le prêt à taux zéro

Le prêt à taux zéro +  s’adresse aux personnes, sous conditions de ressources, souhaitant acquérir leur 1ère résidence principale. Le logement doit être neuf et respecter un certain niveau de performance énergétique. Cependant, un PTZ+ peut parfois financer certains logements anciens. Le PTZ+ ne finance qu’une partie de l’opération et doit être complété obligatoirement par d’autres prêts immobiliers et éventuellement des apports personnels.

  • Taux d’endettement

La banque veut mesurer la capacité d’un ménage à rembourser un prêt. Le taux d’endettement est alors le rapport entre les charges financières mensuelles et le revenu disponible. Généralement une banque ne prête pas quand le taux excède 33 %. Ce critère est évolutif selon les banques mais aussi selon la qualité du dossier. La qualité des tenues de compte (pas de découvert, pas de rejets de prélèvement, pas de commission d’intervention, etc…), la présence d’apport, l’ancienneté professionnelle, la qualité des sociétés qui emploient les emprunteurs, la localisation géographique, etc… sont autant de critères qui rentrent en compte au moment d’analyser une demande de financement dans son ensemble.

  • Reste à vivre

Le reste à vivre est une notion de plus en plus déterminante parmi les critères d’acceptation des banques.  Le reste à vivre se calcule de la manière suivante : les banques vont cumuler l’ensemble de vos revenus et déduire l’ensemble des charges mensuelles principales, à savoir les impôts et les charges de prêt. Le résultat obtenu s’appelle le reste à vivre, qui est le revenu résiduel disponible après déduction des charges obligatoires. Ce reste à vivre revêt de plus en plus d’importance, au même titre que le taux d’endettement.  Ainsi, les critères généralement constatés sont les suivants : 900 € minimum de reste à vivre pour une personne seule, 1.200 € pour un couple et ensuite, 150 € supplémentaire par enfant à charge.

  • Le vocabulaire de l’Assurance-Vie

Les primes. Ce sont les versements.

Le rachat. Ce terme désigne un retrait des fonds. Lors de souscription d’une assurance-vie, votre contrat doit prévoir un tableau présentant les valeurs de rachat.

Le capital décès. C’est la valeur totale atteinte par le contrat d’assurance vie lors du décès de l’adhérent.

L’arbitrage. C’est l’action de modifier la répartition entre les fonds. Par exemple : enlever 1.000 € du fonds A pour le mettre dans le fonds B.

La sécurisation (des plus-values). C’est une option de gestion permettant de transférer automatiquement les plus-values des fonds en unité de compte vers le fonds garanti, afin de se prémunir d’éventuelle baisse de la bourse.

L’assuré. C’est la personne sur la tête de laquelle repose le contrat. C’est au décès de l’assuré que les capitaux seront transmis au bénéficiaire.

Le souscripteur. C’est la personne qui souscrit le contrat. Il s’agit souvent de la même personne que l’assuré, sauf dans le cadre d’une ouverture d’assurance vie d’un parent à son enfant mineur ou d’un majeur protégé (tutelle, curatelle). En cas de contrat collectif ou de contrat groupe, la personne est un adhérent à une association qui est le souscripteur du contrat d’assurance-vie.

Le bénéficiaire (en cas de décès). La clause bénéficiaire prévoit qu’au décès du titulaire du contrat le bénéfice ira au(x) bénéficiaire(s) désigné(s) par l’adhérent. Ces derniers entrent donc en jouissance du capital de l‘assurance vie après avoir été identifié ou s’être manifesté auprès de la compagnie détentrice du contrat.

L’assureur. Compagnie d’assurance auprès duquel le contrat a été ouvert. Si le contrat est individuel, l’assureur s’engage pendant toute la durée du contrat à recueillir les demandes de l’adhérent et à les appliquer (versement, rachat, arbitrage, modifications…) ainsi qu’à verser les rémunérations sur les différents fonds souscris.