FaQ : vos questions, nos réponses

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• IOBSP ?

Le courtage en financement est une profession réglementée. A ce titre, les professionnels souhaitant proposer et distribuer des solutions de financement doivent être immatriculés auprès d’un registre national, l’ORIAS, en qualité d’Intermédiaire en Opération de Banque & Service de Paiement : IOBSP.

Cet agrément est obtenu grâce une expérience professionnelle, des diplômes reconnus ou des formations professionnelles spécifiques.

• Faire appel à un courtier, combien ça coûte ?

Le courtage de financement est une profession réglementée. Tous les professionnels sont enregistrés auprès d’un organisme de supervision. Il s’agit du registre ORIAS (http://www.orias.fr).

Une des obligations légales a trait à la rémunération : aucune somme d’argent ne peut être exigée avant la réalisation effective du prêt. Ainsi, les honoraires versés ne le seront qu’à une seule condition : que votre prêt soit effectivement débloqué.

Toutes nos conditions commerciales sont portées sur le mandat de recherche de financement qui matérialise notre partenariat.

Les honoraires rentrent dans le calcul du TEG du prêt.

• Les frais de notaire

Dans le langage courant, nous appelons à tort les frais d’acquisition les « frais de notaire ». Ces frais sont constitués de taxes (dans une très grande proportion), de débours (frais administratifs engagés par l’opération) et enfin de la rémunération du notaire. Il y a donc 3 éléments qui déterminent le montant total de ces frais.

Ces montants sont par ailleurs fixés par décret et sont strictement réglementés.

Le montant total des frais est déterminé en fonction du prix d’acquisition du bien. C’est pourquoi la notion la plus juste est bien « frais d’acquisition » et non « frais de notaire » (à distinguer des « frais d’agence » qui servent intégralement à rémunérer l’agence immobilière).

Les taxes sont prélevées au profit de l’Etat et des différentes collectivités locales (qui représentent environ 5% du prix de vente), les débours servent à financer les différents documents administratifs nécessaires à la réalisation de la vente (cadastre, bureau des hypothèques, urbanisme, etc… qui représentent environ 1% du prix de vente) et enfin la rémunération du notaire sert à financer l’activité de l’office notarial et à rémunérer le notaire à proprement parler (qui représente environ 1.33% du prix de vente). C’est pourquoi nous considérons, par raccourci, que les frais de notaire représentent environ 7,5% du prix d’acquisition du bien.

Il existe cependant le régime dit des « frais de notaire réduits » dès lors que l’acquisition porte sur un bien neuf (achat sur plans en VEFA, bien neuf livré par promoteur ou constructeur, ou un bien neuf récemment livré qui n’a jamais été habité). Dans ce régime, le montant des taxes d’Etat évolue fortement en faveur de l’acquéreur, puisque le montant définitif s’établira aux alentours de 1%. Les autres frais seront inchangés.

Ces montants sont pour partie évolutifs, c’est à dire proportionnels. D’autres sont fixes. Nous vous invitons à consulter la chambre des notaires pour réaliser une estimation précise des frais d’acquisition de votre projet.

• Banque généraliste ou spécialiste, qu’est-ce qui change pour moi ?

Une banque généraliste propose l’ensemble des services bancaires que l’on connaît au quotidien : ouverture de compte, obtention d’un chéquier ou d’une carte de paiement, consultation des comptes sur Internet, possibilité de souscrire des contrats d’épargne, des prêts personnels, automobiles ou immobiliers, etc… Une banque généraliste est la banque de tous les projets.

Une banque spécialiste ne propose qu’une partie des solutions bancaires. Vous aurez par exemple des banques spécialistes des crédits à la consommation, d’autres spécialisées dans le prêt immobilier ou enfin d’autres dans la consolidation de crédit. Il est ainsi possible de souscrire une offre auprès d’une banque spécialiste tout en restant client d’une banque généraliste. Vous n’avez pas l’obligation de changer de banque pour chaque nouveau projet.

A chaque projet, sa banque !

• Le prêt employeur

Si vous êtes salarié d’une entreprise d’au moins 10 salariés, vous avez droit au dispositif du prêt employeur. Ce prêt est à la fois soumis à l’acceptation de l’employeur et de l’organisme prêteur. Généralement, il s’agit d’un prêt à un taux compris entre 1 & 2% (le fameux « 1% Logement ») qui permet de compléter le prêt principal pour l’acquisition d’une résidence principale ou des travaux au sein de la résidence principal.

•  Le prêt à taux zéro

Le prêt à taux zéro +  s’adresse aux personnes, sous conditions de ressources, souhaitant acquérir leur 1ère résidence principale. Le logement doit être neuf et respecter un certain niveau de performance énergétique. Cependant, un PTZ+ peut parfois financer certains logements anciens. Le PTZ+ ne finance qu’une partie de l’opération et doit être complété obligatoirement par d’autres prêts immobiliers et éventuellement des apports personnels.

• Taux d’endettement

La banque veut mesurer la capacité d’un ménage à rembourser un prêt. Le taux d’endettement est alors le rapport entre les charges financières mensuelles et le revenu disponible. Généralement une banque ne prête pas quand le taux excède 33 %. Ce critère est évolutif selon les banques mais aussi selon la qualité du dossier. La qualité des tenues de compte (pas de découvert, pas de rejets de prélèvement, pas de commission d’intervention, etc…), la présence d’apport, l’ancienneté professionnelle, la qualité des sociétés qui emploient les emprunteurs, la localisation géographique, etc… sont autant de critères qui rentrent en compte au moment d’analyser une demande de financement dans son ensemble.

• Reste à vivre

Le reste à vivre est une notion de plus en plus déterminante parmi les critères d’acceptation des banques.  Le reste à vivre se calcule de la manière suivante : les banques vont cumuler l’ensemble de vos revenus et déduire l’ensemble des charges mensuelles principales, à savoir les impôts et les charges de prêt. Le résultat obtenu s’appelle le reste à vivre, qui est le revenu résiduel disponible après déduction des charges obligatoires. Ce reste à vivre revêt de plus en plus d’importance, au même titre que le taux d’endettement.  Ainsi, les critères généralement constatés sont les suivants : 900 € minimum de reste à vivre pour une personne seule, 1.200 € pour un couple et ensuite, 150 € supplémentaire par enfant à charge.

• Informations et lexique du crédit

Amortissement (du capital) : partie de l’échéance de crédit qui correspond au remboursement du capital emprunté (ou de la somme empruntée)

Capacité de remboursement : Montant maximum pouvant être affecté au remboursement des crédits sans déséquilibre du budget.

Cautionnement : garantie personnelle par laquelle une personne nommée « la caution » s’engage à l’égard d’une troisième dite « le bénéficiaire du cautionnement » à payer la dette du débiteur principal dite « la personne cautionnée », dans l’hypothèse où cette dernière faillirait à ses

Coût total du crédit pour l’emprunteur : tous les coûts, y compris les intérêts, les frais, les taxes, les commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, supportés par l’emprunteur et connus du prêteur à la date d’émission de l’offre de crédit ou de l’avenant au contrat de crédit, ou dont le montant peut être déterminé à ces mêmes dates, et qui constituent une condition pour obtenir le crédit ou pour l’obtenir aux conditions annoncées.

Crédit amortissable : crédit dont le montant, la durée et les remboursements périodiques (amortissement du capital et intérêts) sont déterminés lors de sa mise en place, selon un échéancier.

Crédit à la consommation : opération de crédit d’un montant égal ou supérieur à 200 € et inférieur ou égal à 75 000 €, à l’exception notamment des opérations permettant l’acquisition de biens immobiliers ou garanties par une hypothèque ou une sureté comparable ou un droit lié à un bien immobilier à usage d’habitation.

Crédit immobilier : opération de crédit destinées à financer l’acquisition et la construction d’immeubles, l’acquisition de terrains ou la réalisation de travaux de rénovation d’un montant supérieur à 75000€ ; opération de crédit garantie par une hypothèque, par une autre sûreté comparable sur les biens immobiliers à usage d’habitation, ou par un droit lié à un bien immobilier à usage d’habitation.

Crédit renouvelable : ouverture de crédit qui, assortie ou non de l’usage d’une carte de crédit, offre à son bénéficiaire la possibilité de disposer de façon fractionnée, aux dates de son choix, du montant du crédit consenti. Le montant du crédit se renouvelle au fur et à mesure des

Délai de réflexion : délai légal imposé à tout emprunteur avant d’accepter une offre de crédit immobilier. Le demandeur ne peut accepter l’offre préalable de crédit que 10 jours après sa réception. Avant l’acceptation de l’offre par le client, le prêteur ne peut mettre à sa disposition les fonds demandés.

Délai de rétractation : délai légal accordé à l’emprunteur pour renoncer à un crédit à la consommation qu’il a souscrit. L’emprunteur dispose d’un délai de 14 jours à compter de la signature du contrat de crédit pour y renoncer.

Emprunteur : toute personne physique qui est en relation avec un prêteur, ou un intermédiaire de crédit, dans le cadre d’une opération de crédit réalisée ou envisagée dans un but étranger à son activité commerciale ou professionnelle

Fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP) : fichier géré par la Banque de France qui recense : les incidents de remboursement des crédits (y compris les découverts) accordés à des particuliers (incidents de paiement caractérisés) ; les inscriptions dans le cadre d’une procédure de surendettement.

Hypothèque : garantie dite « réelle » : droit accordé à un créancier sur un immeuble en garantie du paiement d’une dette, sans que le propriétaire du bien en soit dépossédé. L’hypothèque doit faire l’objet d’un acte notarié. Si le débiteur ne remplit pas son obligation, le créancier peut saisir le bien et le vendre.

Garanties : actes destinés à sécuriser une opération de crédit. On distingue les garanties réelles (nantissement, gage, hypothèque) et les garanties personnelles (cautionnement).

Intermédiaire de crédit : toute personne qui, dans le cadre de ses activités commerciales ou professionnelles habituelles et contre une rémunération ou un avantage économique, apporte son concours à la réalisation d’une opération de crédit, sans agir en qualité de prêteur.

Montant total du crédit : le plafond ou le total des sommes rendues disponibles en vertu d’un contrat ou d’une opération de crédit.

Montant total dû par l’emprunteur : la somme du montant total du crédit et du coût total du crédit dû par l’emprunteur.

Offre préalable ou offre de contrat de crédit : contrat émis et adressé par un prêteur précisant les caractéristiques et les modalités de remboursement du prêt proposé au client. À réception, l’emprunteur dispose d’un délai pour étudier l’offre de prêt. La banque s’engage pendant ce délai à maintenir les conditions.

Opération ou contrat de crédit : contrat en vertu duquel un prêteur consent ou s’engage à consentir à l’emprunteur un crédit, sous la forme d’un délai de paiement, d’un prêt, y compris sous forme de découvert ou de toute autre facilité de paiement similaire, à l’exception des contrats conclus en vue de la fourniture d’une prestation continue ou à exécution successive de services ou de biens de même nature et aux termes desquels l’emprunteur en règle le coût par paiements échelonnés pendant toute la durée de la fourniture de l’offre proposée.

Prêteur : toute personne qui consent ou s’engage à consentir un crédit dans le cadre de l’exercice de ses activités commerciales ou professionnelles

Regroupement de crédits : opération consistant à regrouper, en un seul crédit, une ou plusieurs créances, dont au moins un crédit en cours, afin de diminuer le montant des mensualités. La diminution du montant des mensualités entraîne l’allongement de la durée de remboursement et majore le coût total du crédit.

Remboursement anticipé : possibilité pour le client de rembourser partiellement ou totalement un crédit avant la fin prévue du contrat. Cette possibilité peut donner lieu à la perception par le prêteur d’indemnités de remboursement anticipé (IRA).

Surendettement : situation dans laquelle une personne physique se trouve dans l’impossibilité manifeste de faire face à ses dettes non professionnelles exigibles et à échoir (loyer, factures d’électricité, remboursement de prêts…).

Tableau d’amortissement : tableau indiquant le montant de chaque échéance de crédit et précisant la répartition du remboursement entre capital, intérêts et le cas échéant prime relative aux assurances, ainsi que le capital restant dû après chaque échéance.

TAEG (Taux Annuel Effectif Global) : taux d’intérêt fixé par le prêteur représentant le coût total du crédit. Aux intérêts, sont ajoutés les frais, les taxes, les commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, supportés par l’emprunteur et connus du prêteur à la date d’émission de l’offre de crédit ou de l’avenant au contrat de crédit, ou dont le montant peut être déterminé à ces mêmes dates, et qui constituent une condition pour obtenir le crédit ou pour l’obtenir aux conditions annoncées. Le TAEG ne peut excéder le taux d’usure.

Taux débiteur (anciennement taux nominal) : taux d’intérêt exprimé en pourcentage fixe ou variable appliqué au capital emprunté ou au montant de crédit utilisé sur une base annuelle.

Taux d’intérêt : pourcentage permettant de calculer la rémunération de la banque sur une somme d’argent prêtée à l’emprunteur.

Taux d’usure : taux maximum auquel un prêt peut être accordé, déterminé trimestriellement par la Banque de France.

• Le vocabulaire de l’Assurance-Vie

Les primes. Ce sont les versements.

Le rachat. Ce terme désigne un retrait des fonds. Lors de souscription d’une assurance-vie, votre contrat doit prévoir un tableau présentant les valeurs de rachat.

Le capital décès. C’est la valeur totale atteinte par le contrat d’assurance vie lors du décès de l’adhérent.

L’arbitrage. C’est l’action de modifier la répartition entre les fonds. Par exemple : enlever 1.000 € du fonds A pour le mettre dans le fonds B.

La sécurisation (des plus-values). C’est une option de gestion permettant de transférer automatiquement les plus-values des fonds en unité de compte vers le fonds garanti, afin de se prémunir d’éventuelle baisse de la bourse.

L’assuré. C’est la personne sur la tête de laquelle repose le contrat. C’est au décès de l’assuré que les capitaux seront transmis au bénéficiaire.

Le souscripteur. C’est la personne qui souscrit le contrat. Il s’agit souvent de la même personne que l’assuré, sauf dans le cadre d’une ouverture d’assurance vie d’un parent à son enfant mineur ou d’un majeur protégé (tutelle, curatelle). En cas de contrat collectif ou de contrat groupe, la personne est un adhérent à une association qui est le souscripteur du contrat d’assurance-vie.

Le bénéficiaire (en cas de décès). La clause bénéficiaire prévoit qu’au décès du titulaire du contrat le bénéfice ira au(x) bénéficiaire(s) désigné(s) par l’adhérent. Ces derniers entrent donc en jouissance du capital de l‘assurance vie après avoir été identifié ou s’être manifesté auprès de la compagnie détentrice du contrat.

L’assureur. Compagnie d’assurance auprès duquel le contrat a été ouvert. Si le contrat est individuel, l’assureur s’engage pendant toute la durée du contrat à recueillir les demandes de l’adhérent et à les appliquer (versement, rachat, arbitrage, modifications…) ainsi qu’à verser les rémunérations sur les différents fonds souscris.